合肥宝能城重整案资产被恶意严重低估，引发众怒
合肥宝汇置业第二次债权人大会于2024年12月13日召开，位于合肥滨湖区环湖板块的特大型综合体——合肥宝能城备受社会关注。本次会议就合肥宝汇置业重整案的相关阶段性工作、资产评估情况、债权审核情况、重整计划草案等进行说明及审议，会上各方针对诸多问题争议巨大。其中，有一部分群体的呼声值得聆听，那就是购买了“中国民生信托-至信1047号宝能投资融资项目集合资金信托计划”的广大中小投资人，他们的利益究竟该如何得到保证？一、民生信托（1047）计划投资者高度重视维护自身权益此事要追溯到4年多前，2020年深圳市宝能投资集团有限公司与中国民生信托有限公司开展融资合作，合肥市宝汇置业有限公司与中国民生信托有限公司签订了一份抵押合同，将名下合肥宝能城的部分资产抵押给了民生信托，至信1047号信托计划就此形成。当时，宝能集团经营迅猛，在全国有强大影响力，民生信托千方百计争取到了这个优质项目。该信托计划背后的上千名中小投资人正是因为十分看好合肥宝能城的发展潜力，才会用自己辛辛苦苦积攒下来的血汗钱购买至信1047号信托基金。此次债权人大会上，至信1047号信托计划的投资人也委托代表出席会议并表达了自己的观点和诉求，与会各方对中小投资人的态度值得我们细细品味。二、北京城房方案存在严重问题，实力严重不足民生信托代表张红华在会上宣称，已通过削债手段将民生信托优先债权从53.5亿元调降至40.7亿元，并引进共益债以促成本次北京城房的重整草案。这里我们不禁有两个疑问：第一，民生信托优先债权大幅削减24%（近13亿元），如此重大的决策是否经过了其背后一千多名中小投资人的集体决议？第二，会上公开的北京城房重整草案中，重整投资资金15.5亿元，其中自有资金仅2.5亿元，剩余13亿元资金为共益债借款（年化资金成本9%），共益债借款清偿顺序优先于首次清偿后的剩余全部债权及其衍生的新发生利息、罚息等，其中首次清偿债权合计约8.5亿元，包含10%的优先债权、100%的税款债权、100%的小额普通债权和约3%的其他普通债权，其中民生信托受偿金额为4.07亿元，也即民生信托剩余90%优先债权（约36.6亿元）的清偿顺序劣后于共益债借款本息。从这两点不难看出，至信1047号信托计划的广大投资人不仅要先大幅让渡近13亿元的自身利益，还要背负共益债借款高达9%的资金成本，同时由其兜底的共益债借款并非优先偿还其自身存量债权，而是同时偿还包括其他担保债权人在内的所有债权人的债务，这番操作让一部分中小投资人大呼不公平。同时，北京城房的重整草案中，自有资金投入仅2.5亿元，而民生信托背后的广大中小投资人却要先调减近13亿元的债权，试问本轮重整方案，为何北京城房成了大捞一把的“大爷”，广大中小投资人成了“雷锋”？当然，合肥宝汇的股东及其他债权人也被割了大韭菜。再看北京城房，会上透露其提交的重整草案中，整个宝汇项目的开发运营不足一页纸，对每个具体地块的开发都一笔带过，缺乏实际开发内容和落地性。至信1047号信托计划成立的前提，就是宝汇项目各个地块顺利、高质量开发，将面粉做成面包形成高溢价，进而实现广大中小投资人的投资利益兑现。因此，宝汇项目的开发运营方案应该是重整草案的核心组成部分，只有让广大投资人看到真正落地可执行的整体开发思路、逻辑、框架、计划和实力，大家才能在充分理解重整草案的基础上做出最符合自身利益的决策。令人费解的是，如此重要的内容却被北京城房一笔带过，这究竟是根本无法拿出能落地的运营计划还是另有隐情呢？三、托吉斯物联实力强，方案优据了解,本次债权人大会上,股东方透露了作为第二备选的深圳托吉斯物联实业有限公司的重整方案。通过对比,我们不难发现深圳托吉斯物联的方案优势更为明显。首先,在资金实力方面,托吉斯展现出了雄厚的实力,其实缴资本高达20亿元,并在深圳等一线城市拥有超过300万平方米的综合体项目开发经验，此外托吉斯还提供了近3亿元的存款证明,并成功找到了东方资产作为共益债意向投资人。相比之下，北京城房公司实缴资本仅9600万元，仅在亳州和滁州等四五线城市操盘过项目，没有一二线城市操盘大型综合类项目的经验和实力，也未提供任何资金证明和共益债投资人证明材料。其次,在偿债能力和偿债周期方面,托吉斯承诺的保底总偿债金额为54.82亿元,若考虑超额偿债金额(住宅溢价部分的70%+自持物业前10年经营收入的70%),预计最高可实现超额清偿债务21亿元,两者合计高达75.82亿元,优先债权清偿率达到100%,普通债权清偿率达到14%,清偿周期为五年。而北京城房方案的偿债金额上限为51.7亿元，其中还包含了破产费用和管理人报酬，优先债权清偿率仅为59%，普通债权清偿率更是低至3%，且若偿债金额超过上限，清偿率还会进一步降低，同时偿债周期长达六年。最后,在开发运营方案方面,托吉斯的方案也更具落地性,其开发运营方案详细全面,涵盖了各地块各产品的开发计划、货值测算及资金分配计划等内容,并承诺兑现合肥宝汇与政府之间的承诺,继续完成D地块开发建设及后期运营。正如前文所述，北京城房的重整草案在开发运营方案方面，与托吉斯方案存在巨大差距。四、民生信托投资者深感被骗，强烈要求支持托吉斯物联方案，或支持与宝能和解自身利益被大幅削减让渡、北京城房重整草案不足以让人信服、备选投资人深圳托吉斯物联的方案反而更优……此次债权人大会上披露的种种事实，让至信1047号信托计划的广大中小投资人冷静下来，仔细审视当前情况，寻求更优解。据了解，近日许多了解真相的投资者正在积极组建维权联盟，坚决捍卫自身合法权益！血汗钱，来之不易！民生信托（1047）计划中有不少专业投资者，是明白人，认为当前应坚决联合维权，大家深入分析，有如下两种最有利的选择：一是坚决选择在风险控制和收益回报上均更为出色的托吉斯方案，支持深圳托吉斯物联成为重整投资人，投资者可拿回“本金+利息”约53亿元；二是坚决要求民生信托管理层和宝能和解。投资者才是老板！投资者非常清楚，如果民生信托管理层故意推进清算，投资者利益将遭受重大损失。因此目前大部分投资者要求民生信托管理层要本着解决问题，维护投资者权益（本+息），也顾及宝能作为股东的合法权益（毕竟宝能十几年已投入100多亿），推进与宝能相向而行，重新达成和解，在政府监管下采取资金封闭运作的形式，由宝能继续开发合肥宝能城，再利用销售收入逐步偿还债务，项目极其优质，资金和资产都有保障，通过项目的正常销售，投资者完全可以在政府监管下获得应有的回报，拿回“本金+利息”共53亿元。此外，合肥宝汇置业重整一案中，还有一个关键问题也直接关系到广大中小投资人的利益，值得重点关注，也即资产价值遭遇严重低估的问题。据知情人士透露，合肥宝汇公司的资产价值保守估计不低于250亿元，而当前的评估值仅69亿元，未充分基于当前的市场情况和项目自身的稀缺属性，也未充分考虑项目的开发潜力和发展空间。而资产价值被严重低估，将直接导致项目重整后的偿债率偏低，首先伤害的就是债权人及背后广大中小投资人的利益，同时宝能股东方及其他债权人的利益也将严重受损。合肥宝汇置业重整一案牵扯利益主体众多，其中广大中小投资者的利益如何保障，值得重点关注和深思。我们期待各方能够共同努力，推动重整进程顺利进行，为中小投资人创造一个公平、公正的投资环境。
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