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- 2018-6-20
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三四线楼市已经引领全国楼市一年多了。
在这一轮去库存过程中，不少城市的房价已经涨了一倍多，对于购房者来说，这是一个十分危险的信号。
三四线城市房价虽然整体领涨全国，但并不是一个城市能持续保持高增长，而是类似于接力赛的形式，一个城市爆发过后，接着进入慢涨状态，由下一个城市接上。在这个过程中，一个接一个的城市房价洼地被填平，能继续上涨的城市越来越少，意味着行情越来越趋近于结束，留给你们撤离的机会也会越来越小。
据我观察，在三四线整体看涨的过程当中，已经有部分城市挺不住了，这些城市基本上在2017年经历过大涨，三五个月甚至一两个月就涨了一倍。这种行情，你根本不能用产业、收入等普通指标来解释，完全依赖于预期和热度。
有的城市目前还在包装这种预期，比如高铁，地铁等，各方都十分狂热，房价涨得有点猛，但你看有的城市，类似的预期和热度已经消散，房价就很难顶得住。这一点，在河北的个别城市表现得非常明显，房价已经在下跌了。
必须要提醒的是，通过去库存把三四线楼上拉上来，其主要目的是将濒于崩溃的地方经济拉回来。最近湖南某县级市已经发不出工资，实体经济低迷，估计还得搞点概念，刺激一下房地产。
搞概念只是第一步，更重要的是第二步，要让老百姓有钱买房子，但是两三千块钱的工资，要面对一两万的房价，以他们的存款和收入是不可能买得起房子的。
所以来了货币化安置。这个非常厉害，一个是资金量大，二是资金的成本非常低。上面给的这些钱帮助地方城市迅速扭转了颓势。这些资金既帮助地方置换了债务，进一步减轻了地方压力，而且这些钱不可能挪作他用，老百姓领了钱却没了房子，只能再去买房。开发商也跟着吃肉。
按照计划，2020年棚改基本完成，大部分破旧房子将被拆除。对于一辈子扎根三四线城市的老百姓来说，不能说是不好，因为毕竟是不分力气就住上了更好的房子。
不过，对于整体来说，眼下有个很大的麻烦，虽然棚改改善了老百姓的居住条件，但对房价的刺激太大，房价翻倍的城市比比皆是。如果继续按照原计划搞下去，那就不是量变，而是质变了。
这恐怕不是地方愿意看到的，因为这又陷入到死循环过程中。本来是要去库存，解除房地产这个大麻烦，将精力转移至实体经济，结果又因为房价暴涨而吸走了大量资金，陷进去了。
面对这种情况，地方比较可行的选择是放缓节奏。少拆一点，减少流入房地产的资金，然后采取措施防止大规模套现。
而对于购房者来说，同样是“限售”，在一二线和三四线完全是两码事。
在一二线或许会卖了房子继续买更贵的房子，这方面一线城市表现得会非常明显，特别是北京，真正从楼市撤退的人非常少，大多数人卖房子是为了买更好的房子。但三四线不同，一旦房子卖了，大概率是不会继续再买了，大家都不是傻子，赚了这么多，城市有没有前途，我还不跑？
所以一二线城市的限售，基本上是防止交易量过高刺激房价上涨，但三四线限售，目的只有一个，防止你套现离场。
宜昌就是个典型的例子，房价连续上涨，库存低于3个月，启动了2年限售（自网签之日算起）,此举如温柔一刀，留有后手，掌握主动权。
这一波行情，基本上是三四线最后的行情。如此大规模的刺激，很难再有第二次了。在笔者看来，如果你不是原居民，不是刚需，现在已经可以撤了，三四线限售就是撤退的信号。
除了限售，来自开发商层面的坏消息也越来越多，从恒盛地产到天房地产，再到云南京鹏地产，债务违约问题有蔓延的趋势。
央行最新数据也显示，5月份社会融资规模仅为7608亿，大大低于预期的13000亿。
就在昨天，央行相关负责人通过旗下媒体《金融时报》对外释放金融维稳信号，要维持稳健中性货币政策，确保金融合理的流动性。但明眼人都看得出来，此举是为了对冲来自外部的贸易风险，跟房地产关系不大。
上周，央媒已经明确表示，“楼市调控转向三四线，房住不炒中小城市不例外”，所以别想着赚最后一个铜板，能撤就撤，特别是自2016年以来，行情已经爆发过，房价明显翻番的城市，早走为好。
三四线楼市，等房价不涨再撤，一切晚矣。 |
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发表于 2018-6-20 09:32
楼主
