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合肥宝汇置业第二次债权人大会于2024年12月13日召开，位于合肥滨湖区环湖板块的特大型综合体——合肥宝能城备受社会关注。本次会议就合肥宝汇置业重整案的相关阶段性工作、资产评估情况、债权审核情况、重整计划草案等进行说明及审议，其中各方针对项目资产价值评估结果等问题争议巨大。 一、资产价值超250亿，被严重低估为69亿 根据内部人员提供的会议资料，合肥宝汇公司房产、土地使用权、在建工程、车辆等资产评估价值总额为697663.43万元。其中，A地块土地使用权评估价值为533847.21万元；C地块土地使用权评估价值为37356.32万元，在建工程评估价值为89641.38万元，合计126997.7万元；B1地块车位及未售物业评估价值为6133.43万元；D地块评估价值为30649.94万元；两台车辆评估价值为35.15万元。 但据知情人士透露，上述评估报告严重低估了合肥宝汇公司的资产价值，其实际价值保守估计不低于250亿元。其中： A地块位于合肥滨湖区金斗公园南侧，周边高端住宅云集，板块内暂无计划新增住宅用地，该地块具备极高的稀缺价值。今年2月，招商以12.98亿元竞得同一板块的省府西地块，单价达到3006万元/亩，对比之下A地块地段更具优势，土地评估价理应超过招商地块，按照247亩的用地规模计算，A地块的土地评估值应该在80亿元以上，但目前的评估结果仅约53亿元，单价仅2161万元/亩，严重低估。同时该评估结果也没有充分考虑A地块的未来开发价值，合肥滨湖区住宅市场一直是合肥区域标杆，销售量价均领先全市，当前在售项目招商玺、越秀观樾的住宅销售价格已超过50000元/㎡，其中招商玺备案价50088元/㎡（含装修），越秀观樾备案价49187元/㎡（毛坯），首开去化均超过70%，经营稳定、前景良好。A地块可售建面约41万㎡，未来开发价值极高，可为项目创造高额收益。 C地块位置处于合肥核心，地铁上盖，四面临路，占地13万㎡，地块上建设45万㎡大型地铁上盖商业综合体已全部封顶，再投入10亿元装修及设备费用，项目即可开业经营，包含25万㎡宝能环球汇购物中心、5万㎡超五星级酒店和15万㎡地下室，是宝能地产最高端的商业产品，定位面向合肥全市及周边城市的超千万人口大市场，商业消费市场潜力巨大，价值远超合肥华润万象城等其他商业综合体。C地块购物中心对标合肥华润万象城，华润万象城位于政务区中心区域，总建面近37万㎡，其中购物中心经营面积约18万㎡，租金区间约320-380元/㎡/月（含物业费），年营收额约7亿元，若参考华润万象城租金收益，C地块购物中心按照年平均租金325元/㎡/月计算，年平均经营收入约9.67亿元。C地块酒店对标合肥洲际酒店，洲际酒店位于合肥市政府旁，计容建筑面积6万㎡，普通房型600-700元/晚、高级房型1000-1200元/晚，2023年全年营业收入约1.15亿元，其中客房收入约8300万，餐饮会议收入3200万，若参考洲际酒店，C地块酒店按照平均房费750元/间·晚、平均入住率80%计算，预计年平均经营收入约1.06亿元（含餐饮会议收入3000万）。因此C地块商业综合体（含购物中心和酒店）预计年平均经营收入约为10.68亿元，按照15倍估值水平，资产估值在160亿元以上。评估报告严重低估该已封顶45万㎡综合体的真实价值，该45万㎡综合体连“土地+在建工程（已封顶）”仅评估约12.6亿元。专业人士测算，该综合体当前现状“土地+在建工程（已封顶）”的市场价值至少在80亿元以上。 D地块规划面积约76万㎡，地处滨湖环湖板块核心位置，是巢湖边最后一块一线湖景的绝版地块，未来将成为安徽省最高端、最前沿、最顶尖、最有特色的国际商务综合体。据知情人士表示，对于此类资产的评估应该充分考虑其核心区位、稀缺性及巨大的开发价值。初步测算，该地块资产价值至少为15-20亿元。 二、股东就资产被严重低估正在推进上诉和重新评估 基于以上分析，多方均认为合肥宝汇公司当前的资产评估价格与事实严重不符。而资产价值被严重低估，将直接导致项目重整后的偿债率偏低，首先伤害的就是债权人及背后广大投资者的利益，同时股东方的利益也将严重受损。 目前，合肥宝汇公司的股东方已提出异议，绝不认同评估公司的评估结果，差距近200亿，对此评估公司已回复，言辞仍在推脱。同时，股东方正在推动向法院提起诉讼，反映有人意图联手侵吞250亿元资产的事实。此外，股东方已选择最好的评估公司，将对合肥宝汇公司的资产进行全面重新评估。涉及违法违纪问题，正在向有关方面反映。 三、北京城房重整草案存在严重问题 值得关注的是，除了上述资产价值被严重低估的问题，本案重整投资人北京城房与中铁置业联合体提交的重整计划草案（尚未完成表决）同时存在其他诸多问题。 一是主体资格存在严重瑕疵。重整草案中，“由中铁置业集团上海投资发展有限公司负责或引入全国一线品牌代建”、“中铁置业集团上海投资发展有限公司不承担项目的投资、融资、担保等义务，亦不承担相关的违约责任”的表述，引发了广泛猜测。有观点认为，中铁置业在遴选阶段为联合体加持了国企光环，如今却可借此条款全身而退，已悄然淡出了投资人身份。而明明早已被取消重整投资人资格的民生信托，却赫然出现在此次北京城房重整草案的投资人名单中，且持股比例高达49%。换言之，合肥宝汇置业的重整投资人实质上已变成北京城房+民生信托，而民生信托又未在草案上加盖公章，这样的联合体是否仍符合重整投资人招募的条件？ 二是偿债资金难以落实到位。北京城房方案仅承诺出资2.5亿元，其中1亿元（含2000万元报名保证金）在法院裁定重整计划之日起15日内支付，1.5亿元在完全获取合肥宝汇公司100%股权并完全接管公司财产后15日内支付，另外引进共益债资金13亿元。同时方案承诺，在A地块取得施工许可证之日起1个月内现金偿债8.5亿元，其中包括10%的优先债权、100%的税款债权、100%的小额普通债权和约3%的其他普通债权，剩余90%的优先债权在6年内偿清。也就是说，除去自有资金，北京城房承诺用于偿债的8.5亿元中，至少有6亿元要来源于共益债资金。但按照规定，共益债资金不可能用于偿还存量债权，仅能用于支付工程款，同时方案也并未明确共益债投资人、未出具意向函。清楚合肥宝能城的人都知道，项目之所以推进困难，重要原因之一就是A地块住宅预售与超高层商办物业的建设进度进行了捆绑，而北京城房的方案中没有提出任何具体的解决方案，A地块何时取得施工许可证、政府是否会同意预售，这些全部都是未知数。基于这些因素，股东方和部分债权人认为，北京城房的方案不仅保障不了前10%优先债权的资金来源和具体清偿时间，剩余90%更是难以落实。 三是方案偿债率低，偿债周期长。北京城房方案的偿债金额上限为51.7亿元，其中还包含了破产费用和管理人报酬，优先债权清偿率仅为59%，普通债权清偿率更是低至3%，且若偿债金额超过上限，清偿率还会进一步降低，同时偿债周期长达六年。 四是企业实力弱，且无落地经营方案。根据网上公开查询的资料，北京城房公司实缴资本仅9600万元，仅在亳州和滁州等四五线城市操盘过项目，没有一二线城市操盘大型综合类项目的经验和实力，而中铁置业不投资、不承担责任、甚至不代建，新入局的民生信托早已被托管，无资金无实力。同时，北京城房的重整草案中关于项目的开发运营方案显得极为简陋，不足一页纸，对每个具体地块的开发都一笔带过，缺乏实际开发内容和落地性。综上，很难让人相信北京城房能接盘合肥宝能城这样规模巨大、业态丰富的项目。 四、托吉斯重整草案远优于北京城房方案 据了解，本次债权人大会上，股东方透露了作为第二备选人的深圳托吉斯物联实业有限公司的重整方案。债权人通过对比，发现深圳托吉斯物联的方案优势更为明显。 首先，在资金实力方面，托吉斯展现出了雄厚的实力，其实缴资本高达20亿元，并在深圳等一线城市拥有超过300万平方米的综合体项目开发经验。此外，托吉斯还提供了近3亿元的存款证明，并成功找到了东方资产作为共益债意向投资人。 其次，在偿债能力和偿债周期方面，托吉斯承诺的保底总偿债金额为54.82亿元，若考虑超额偿债金额（住宅溢价部分的70%+自持物业前10年经营收入的70%），预计最高可实现超额清偿债务21亿元，两者合计高达75.82亿元，优先债权清偿率达到100%，普通债权清偿率达到14%，清偿周期为5年。 最后，在开发运营方案方面，托吉斯的方案也更具落地性，其开发运营方案详细全面，涵盖了各地块各产品的开发计划、货值测算及资金分配计划等内容，并承诺兑现合肥宝汇与政府之间的承诺，继续完成D地块开发建设及后期运营。 由此我们不难得到一个初步的结论：托吉斯方案从资金实力、偿债能力和偿债周期以及开发运营方案等多个方面均展现出了明显的优势，优于北京城房方案。 五、股东全力推进化债，化债目标200亿 据了解，宝能集团一直在积极化债，将投入最大力度，与相关方真诚合作，通过合肥宝能城项目化债200亿元，最大程度保障所有债权人的利益，承担良心企业的社会责任与担当，其诉求是完全合理的，理应得到支持。 当前合肥宝汇置业重整案已进入重整草案表决阶段，股东方（深圳市宝能企业管理有限公司、安徽宝能置地有限公司）已明确否决北京城房方案，并已于12月19日在合肥市公证处的公证下，将其反对票结果送达至管理人中银（合肥）律师事务所，律所相关人员已在接收件上签字确认，全部存档，全程录像。 合肥宝汇置业重整草案的表决结果关系到所有债权人、债务人和股东方的利益，每一个影响各方利益的因素都应该经得起反复推敲和验证。希望在政府和法院的监督指导下，各方共同努力，推动项目破茧重生，各方利益能够真正得到有效维护。
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