写在山水南城二期开盘前，你，会被忽悠吗？

两心之外

我曾经是一名物业管理人员，说实话，现在的物业管理，已经从管理慢慢走向服务了，现在物业公司与业主们的关系，也基本上都是剑拔弩张的，不知道是什么原因什么环境造成现在的局势，但是我觉得根本没有必要，现在业主们的维权意识越来越强，但是这个范围是什么，也许大家心里不是多么有数，加上愿意从事物业管理的人也少，从事的一些基本上业务素质也跟不上去，造成了大家沟通上的一些问题，导致了矛盾的发生。现在跟大家心平气和的，从客观公正的角度上，讨论一下这个问题：
1、大家关心的车位问题：大伙都知道，不光是在咱章丘，包括在济南甚至北京等一些较大的城市，也没法保证车位问题处理的尽善尽美，关系到物业公司的手段跟水平以及业主们的素质问题，地下车位只售不租，我不知道大家有没有研究过山东省物业管理条例的司法解释，其实是不允许只售不租的，但是有一个点，就是这个地下车位的归属，就是所有权，是属于开发公司还是属于全体业主。就算是属于广大业主的，那也是要有管理的，所以收取的业主们的车辆管理费也是合理的，这个费用，只是一个管理费用，所有公司都这样，费用包括车位划线、做牌子、公责险什么的，并不是大家认为的收了以后啥都不管，如果说你没有车位乱停放，造成车子被盗被划被破坏， 那么你就倒霉了，首先车位不是你的，所以公责险没有你的车辆登记，无法索赔；加上你没有与物业公司约定必须要给你看车，大部分物业公司的服务合同里面也没有给业主看车这一项，除非你有书面的特殊约定，否则保安（其实早已更名为秩序维护员）只是一个秩序上的维护，对禁止行为的劝阻、告知（就是看见了给你制止，看不见也木办法），所以呢，如果想维权，就先不要侵占他人权益，遵守小区的业主公约，这样的话，有问题需要处理时，有理有据，比死搅蛮缠更有效。
2、房屋质量问题，对于这一点，我估计物业公司都要冤枉死，要比业主更痛恨开发商，这房子质量问题跟物业公司一点关系都木有，纯物业管理服务是没有处理房屋质量这项工作的，有人说，那物业要工程部干什么的，工程是针对公共区域的设施设备进行维保的，简单点说，像水泵房、箱变、公用照明等等非室内部分的一些维护工作，保持正常运行。。。。房子有问题不是物业造成，最终也不是物业来修，而是协调责任单位处理，是协调啊，有好多物业公司啊，那些个可怜的娃，整天因为房子质量问题被业主骂的狗血淋头啊，都替那些无良建筑商背黑锅了。。。。咱章丘一小区，具体不说哪个，不给人做广告。有那种不懂不屑的悍妇，因为房屋质量问题，殴打物业人员，还有另一小区，为了讹一个免费车位，伙同人社会青年堵门，更可笑的是另一个小区，把房子的质量问题作为敛财手段，漏水了、裂纹了，给你维修，结果人家还不愿意，要先给精神损失费，误工费等等一部分费用。。。。
3、众所周知章丘这个维修资金是从11年5月1日起开始有了政策的，其他省市早就执行了一部分了，大部分人又把这个怨到物业公司头上了，这回物业公司又很冤枉，这个钱，自始至终物业公司都不曾见过什么样啊，话说是存到房管局的户头上，国家保管的，大家伙想一想啊，多层一平方60，高层120，章丘地区除了福泰、山水、上城及后来的宏昌这三个比较高以外，其他的算多层好不好？但是还有一个问题，就是11年5月1日前办出房产证来的，人家估计不会交这个钱的，那么就是比较新的小区，木有办房产证的，按一个多层小区3000户算，每户按100平，每平60，那一户就是6000，3000户就是1800万啊有木有？存起来光利息多少啊，可是可惜的是，物业公司一毛都见不到。关于这个维修资金是干嘛用的，大家自己去搜搜吧，写起来太麻烦了，太累了，我完全是自己打的，一点都木有复制别的资料啥的。。。。
4、还有有意见的就是物业公司的维修服务，比方说谁家灯泡坏了开关坏了管子崩了，这些东西都是有质保期的，已过质保期，根据山东省物业管理条例，质保期外的，业主室内专有部分的维修维护，是由业主自己负责的，或者物业服务合同另有约定是物业公司有偿或无偿服务。也就说说，如果没有特殊约定，那么坏了物业给你修是情分，不给修是本分，不要以此作为物业公司管理好坏的标准。
5、对于那些木有什么原因就欠费的业主，俺建议嫩，年前结清物业费，因为据我所知，咱章丘还没大有这种情况，到年底的时候，一般会起诉一批恶意欠费或因非物业管理问题而欠费的业主，并且百发九十九中。所以在维权的时候，一定要研究透了再下结论吆，现在也有一些无德媒体，啥都不懂，空发一些不专业的评论，误导广大民众，激发矛盾。
由于终于脱离了这一行，所以我倍感轻松，坛友轻拍，有啥事咱可以讨论滴···

论坛曝光台

两心之外 发表于 2012-9-4 22:18
我曾经是一名物业管理人员，说实话，现在的物业管理，已经从管理慢慢走向服务了，现在物业公司与业主们的关 ...

你的水平可不像物业管理人员。

两心之外

论坛曝光台 发表于 2012-9-4 22:49
你的水平可不像物业管理人员。

像什么呢？可以理解成您是在夸我吗？

新龙泉123

42楼的说得不错

2012快乐相伴

深有感触，刚入住时楼道地面打扫的那么干净，现在楼道脏兮兮的，满是脚印，有时实在看不下去自己拖下门口到电梯之间的地面；地下车库的灯坏了好多天也没人去换，我就纳闷了，换个灯为什么还要等上十天半月的？还有某号楼都入户门好像坏了1个多月了吧，一直没有修，唉......

哄搂梦

TOPIT.ME。
解释一下吧。道通需要改进的很多。

常青松之恋

两心之外 发表于 2012-9-4 22:18
我曾经是一名物业管理人员，说实话，现在的物业管理，已经从管理慢慢走向服务了，现在物业公司与业主们的关 ...

       首先感谢你的长篇评论和解释。其实，说实话，说归说，闹归闹，我对广大保安朋友还是比较同情的。之所以这样讲，是因为我的亲戚中就有干这行的，我深知这行的不容易。林子大了，什么鸟都有，忍气吞声的事常有。但是，请别误解，我的这篇文章，可不是对保安指三道四的。那样做的人，太没素养。既然你说了这么多，那我也挨条说下我的观点。

       1.对于车位的问题。昨天跟个业主讨论的时候，她是这样说我的，嫌我管的太宽，既然管不了，说什么都是做无用功。其实，我深知，大环境如此，按规则太多，这个没法管。比如我说的这个乱停车的问题，刚才看帖子，山水方面有个号是这样解释的，说是不用刷卡进入的，都是员工的车。我要说的是，这纯粹是胡扯。他要么不是个合格的管理人员，没有调查就在这乱吆喝。要么，是真的说中了他的要害。其实，别人有没有车位，怎么进去的，根本和我一点关系没有，但是，业主买的车位，却经常被人占，而且，还要对业主征收管理费。那么，这个就解释不清楚了，业主也有权利拒交。既然车位是业主所有，物业把其他车放进来，业主是否有权对物业收费？在物业管理手册，也就是物业合同上已经写清楚了，没有车位的，按次或是按小时收费。既然物业不征收这一块，凭什么在乎那点小钱？公平不公平的无所谓，关键是别侵犯别人的权利，谁也不在乎这点钱，但往往物业在收费问题上，是没有商量余地的。他做什么出格的事可以，你要拒绝，他就要想办法搞你。

       2.房屋质量。这一点，可以说，在哪个小区都有这种情况的发生。正如你所说，有的房子漏水，有的房子地不平等等。其实这些，完全都是开发商的事，和物业没有任何关系。但是，请别忘了一点，如果是新小区，如果是在质保范围之内，物业往往也不积极处理。这个情况，在我小区内也出现过。因为什么呢，物业，往往就是开发商的一个分支，说白了就是一家。好处理的不含糊，但是遇到不好处理的，往往就开始推脱了。我说的对吧？在山水南城，一号楼有位老师家的房子漏水，物业可是一直拖了老长时间，不知道后来怎么样。。。

      3.维修基金。既然已经开始征收，这个不多讲，其实维修基金对业主以后的居住是有好处的。但是，动用这笔钱，要经过业委会同意，业委会尚未成立，如果资金被动用，那就是赤裸裸的违法了。这笔钱的收益，没有一个明确的解释，只能说现阶段，只是跟形式而已，法规根本没健全。

      4.对于物业维修收费。我想，这一点业主也基本无异议，对于易损易耗件，东西好买，但是安装不易，物业收费，有其合理性。而且，这个也不是强制性的，动手能力强的，完全可以自己解决了，动手能力不足，请人帮忙，花钱是必然的。

      5.物业费。除了和物业关系特别好的，或者提不上裤子的，凡是拒交的，不是耍赖皮的就是确实跟物业有官司的。各有其原因，咱不关心，也不讨论。现在的问题是，有的物业，定的价格很高，美其名曰服务质量高，但是，时间一长，人员解散一半，物业费没变，服务质量却打了一个大折扣。这一点，作为业主，你还没发说。总不能审核他们的保洁员人数吧？往往急了，往物业打电话质问，他们要么否认，实在不行，就问你哪里不干净，派个人过去看看。时间一长，业主懒得说了，也就那样了。

      你曾经干过这一行，我想你肯定知道很多内幕。其实，我不知道别的小区，在山水，刚开始，物业做的还是不错的，是很服众的。如果能坚持下去，也不会出现这么多的质疑声。物业公司，属于细水长流，你干好了，大家都记在心里，关系不会搞僵，更不会出现维权的事情。但是，你慢慢开始想法子糊弄了，慢慢开始骄傲自满，不把业主放眼里了，那业主也会想着法子对付你。这样下去，即便赖着不走，双方也会剑拔弩张，搞得花钱的不自在，收钱的也痛苦，何苦呢？

      最后，祝你新工作顺利。

      

铁面判官

幸亏俺没在"富态"买房子

袖子

花钱买爹！
物业是爹，车位也是个爹！
什么逻辑，串联团结抗议，干他······

好房源2012

请问42楼
         1. 你们收的60元/月的费用经过职能部门批准了吗？
          2.你所说的“收取的业主们的车辆管理费也是合理的，这个费用，只是一个管理费用，所有公司都这样，费用包括车位划线、做牌子、公责险什么的”一是收60元/月有没有文件依据？二是“公责险”指的是什么“公责”？三是“所有公司都这样”章丘除了山水泉城业主自己买的车位你们还要收60元/月还有那些公司？四是“划线、做牌子”一个月能花多少钱？
         3.如果是业主自己的车位被别人站了该谁来管？60元/月还交吗？
         4.如果是业主自己的车位车被损坏物业是否承担责任？
        5.物业合同是在交房时签的，不签不给钥匙，是强势压弱势，是不平等条约，非法条约。